Yếu tố tác động đến thị trường bất động sản

Năm 2021 dù bị tác động nặng nề của dịch Covid-19 nhưng thị trường bất động sản vẫn nóng từ Bắc đến Nam. Bước sang năm 2022, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục “nóng” nhờ tín hiệu lạc quan của kinh tế vĩ mô và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn.

Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ. Theo đó, các chuyên gia cho rằng, ba xung lực chính về tài chính tiền tệ vào bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Thứ nhất, về tín dụng, theo Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm ngày 31/5, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế.

Dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng là 1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%. Dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản hơn 786.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33,7%.

Thứ hai, về trái phiếu doanh nghiệp, sau một vài sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị thắt chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.

Thứ ba là về thuế bất động sản, thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, tính chung trong cả nước, năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt 21.000 tỷ đồng, tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (tăng 30%) so với năm 2020.

Sang năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản những tháng đầu năm đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so cùng kỳ năm 2021. Theo một số thống kê, giá bất động sản ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20-25 lần thu nhập của người dân và con số này có thể vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Tại báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng chỉ ra, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu hạ nhiệt. Cụ thể, giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, song chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II năm nay.

Còn đối với phân khúc giá nhà ở riêng lẻ, đất nền cho xây dựng nhà ở tại các dự án trong quý II năm nay, Bộ Xây dựng cũng cho biết “đang có xu hướng chững lại ở hầu hết các địa phương khi các hoạt động đầu tư, kinh doanh, dịch vụ thuộc các ngành nghề, lĩnh vực khác được phục hồi, bình thường trở lại”.

Giá bất động sản có giảm?

Trước diễn biến hiện nay, một câu hỏi mà được nhiều quan tâm nhiều nhất là thị trường bất động sản trong các quý cuối năm nay sẽ ra sao, liệu giá có giảm?

Theo nhận định của SSI Research, thị trường bất động sản hạ nhiệt và chủ đầu tư có thể đối mặt với rủi ro khi tỷ suất lợi nhuận có thể bị ảnh hưởng bởi giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng và lãi suất cao hơn.

Một số chuyên gia khác cho rằng, dù có khó khăn song việc giảm giá là khó xảy ra bởi thị trường vẫn đang trong tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng. Việc giảm giá khó xảy ra khi mất cân đối cung – cầu, trong đó cầu cao – cung thấp.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam cho rằng trong 6 tháng cuối năm với nền lãi suất như hiện nay, nếu người vay cần bán thì giá bất động sản mới giảm. Với những người không cần vay tiền khi nguồn cung bất động sản lớn, nhu cầu về bất động sản ở thực tế cao thì giá bất động sản khá chắc.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng giá bất động sản sẽ giảm giá nhưng ở nhóm được “thổi giá” trong giai đoạn gần đây, bất động sản bị đẩy giá cao có tính ảo. Những bất động sản khác có nhu cầu thực rất khó giảm giá đặc biệt là đất đai.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Trong một khảo sát của trang batdongsan.com.vn về giá bất động sản trong tương lai, đa số vẫn cho rằng giá nhà sẽ tăng. Thậm chí, có khoảng 35% khi tham gia khảo sát còn cho rằng giá bất động sản sẽ tăng mạnh, 50% cho rằng sẽ tăng nhưng nhẹ và chỉ 1% cho rằng sẽ giảm mạnh.

Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận một thực tế là giá bất động sản quá cao đang là rào cản lớn nhất đối với người mua. Trong một cuộc khảo sát khác, có 78% người tham gia cho rằng giá bất động sản quá cao là rào cản lớn nhất, tiếp đến mới là các vấn đề về lãi suất vay mua nhà, lo ngại suy thoái kinh tế, không đủ vay ngân hàng.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định khi bất động sản đã ở nền giá cao sau một thời gian liên tục tăng giá, thì việc người tiêu dùng dự đoán giá bất động sản sẽ không tăng mạnh nữa là điều dễ hiểu.

“Tuy nhiên 50% đáp viên vẫn tin bất động sản sẽ tăng giá nhẹ, gần như không có ai cho rằng bất động sản sẽ giữ nguyên hoặc giảm giá trong 1-5 năm tới”, ông Long nói.