Bất động sản là một tài sản hữu hình, bao gồm đất đai và những gì gắn liền với mảnh đất đó. Bất động sản thường phục vụ mục đích sinh sống (nhà ở), lưu trú (khách sạn), thương mại (văn phòng và bán lẻ) hoặc lưu trữ (kho vận và hậu cần). Còn giờ đây, bất động sản có thể chỉ là hình ảnh của một ngôi nhà được mã hóa trên các nền tảng mà người chủ nắm quyền sở hữu thông qua một NFT và được giao dịch bằng tiền ảo.

Hệ sinh thái nghìn tỷ USD

Bất động sản ảo, hay bất động sản kỹ thuật số, không thể tồn tại độc lập. Bản thân chúng là các bất động sản có vị trí, kích thước, không gian được xác định trên một nền tảng thực tế ảo hay vũ trụ ảo (metaverse). Mọi người có thể nhìn thấy và tương tác với chúng như trong thế giới thực khi hóa thân thành các nhân vật trên metaverse thông qua nhiều công cụ hỗ trợ như thực tế ảo (VR) và thực tế ảo tăng cường (AR). Người dùng nắm quyền sở hữu bất động sản ảo bằng mã không thể thay thế (NFT) và giao dịch bằng tiền ảo, tất cả đều được phát triển bằng công nghệ chuỗi khối (blockchain).

Nếu hiểu theo nghĩa này thì khái niệm sơ khởi về bất động sản ảo và metaverse có lẽ đã manh nha từ cách đây ba thập kỷ, khi trò chơi mô phỏng xây dựng và nhập vai đình đám SIMCity ra mắt vào năm 1989. Còn ngày nay, với những bước tiến vượt bậc về công nghệ, các bất động sản ảo và metaverse đang trở nên thực hơn bao giờ hết.

Metaverse hiện đang được chia thành hai nhóm nền tảng riêng biệt. Một bên là thế giới ảo trong các trò chơi điện tử, và một bên là thế giới ảo toàn diện để người dùng tương tác, làm việc và giải trí như trong cuộc sống thực bằng các hình ảnh đại diện (avatar). Họ có thể thưởng thức một buổi biểu diễn trực tiếp của Justin Bieber, dạo chơi với bạn bè tại các trung tâm thương mại, mua một chiếc túi Gucci hoặc một bức tranh đắt giá để treo trong ngôi nhà ảo mà họ sở hữu. Người dùng cũng có thể tham gia các trò chơi có thưởng tại casino hoặc thưởng thức một chuyến đi thú vị trên du thuyền. Bất cứ ai đã từng tiếp xúc với các trò chơi điện tử như Fortnite hay Axie Infinity đều có thể mường tượng ra thế giới ảo này và những trải nghiệm sinh động mà nó mang lại.

Với doanh nghiệp, thế giới ảo giúp họ triển khai tất cả các hoạt động kinh doanh sáng tạo mà không bị giới hạn bởi quy hoạch vùng, chiều cao công trình, quy định về xây dựng, hay hình dáng kiến trúc. Đây cũng là công cụ để họ có thể tiết kiệm chi phí và tăng hiệu quả vận hành trong thực tế.

Các metaverse đang nỗ lực thu hút những thương hiệu lớn và người nổi tiếng tham gia để khiến thế giới ảo trở nên sôi động và hấp dẫn người dùng hơn. Các hãng thời trang xa xỉ là những người tiên phong trong cuộc chơi. Gucci, Nike, Balenciaga, Tommy Hilfiger hay Burberry đã mở các cửa hàng ảo và giới thiệu một số bộ sưu tập NFT độc quyền. Dolce & Gabbana còn tiến xa hơn khi đã bán thành công một bộ sưu tập vật lý và kỹ thuật số với giá 5,7 triệu USD trong tháng 09/2021. Một số nghệ sỹ danh tiếng như Justin Bieber hay Travis Scott cũng đã có những buổi biểu diễn ảo hết sức thành công trên metaverse.

Với những ứng dụng tuyệt vời trên, các chuyên gia tin rằng metaverse sẽ phát triển thành một ngành kinh tế với đầy đủ chức năng trong vài năm tới, đồng thời chiếm lĩnh vai trò quan trọng trong đời sống hàng ngày tương tự như email và mạng xã hội. Theo quỹ quản lý tài sản số hàng đầu thế giới Grayscale, metaverse có tiềm năng đạt doanh thu hàng năm ở mức 1 nghìn tỷ USD, kéo theo đó là sự lên giá liên tục của các bất động sản ảo.

Những giao dịch kỷ lục

Theo dữ liệu của DappRadar, doanh thu giao dịch bất động sản ảo trong một tuần có thể đạt hơn 100 triệu USD vào thời điểm quý cuối cùng của năm 2021. Giá những tài sản này trên các nền tảng phổ biến nhất thế giới hiện nay như Decentraland, Axie Infinity (trò chơi NFT đắt giá nhất mọi thời đại, do người Việt phát triển và có giá trị vốn hóa khoảng 8 tỷ USD), Somnium Space và The Sandbox đã liên tiếp xác lập những kỷ lục mới. Ở thị trường thứ cấp, các lô đất ảo từng được rao bán từ giai đoạn 2017-2018 cũng đang được niêm yết với giá từ vài nghìn tới vài trăm nghìn USD.

Giao dịch bất động sản ảo lớn nhất được ghi nhận cho tới thời điểm hiện tại trị giá tới 4,3 triệu USD, diễn ra giữa công ty bất động sản Republic Realm có trụ sở tại New York (Mỹ) và nền tảng The Sandbox của nhà phát triển trò chơi điện tử Atari SA.

Thương vụ này đã phá vỡ kỷ lục 2,43 triệu USD được ghi nhận ngay trước đó, khi một nhánh của công ty đầu tư tài sản kỹ thuật số Tokens.com là Metaverse Group mua một lô đất tại khu vực Fashion Street District trên nền tảng Decentraland. Cả hai mức giá trên đều cao hơn giá đất thực tế tại nhiều thành phố lớn trên thế giới.

Khu vực Fashion Street District trên nền tảng Decentraland

Nhiều đại lý bất động sản thậm chí đang tìm cách “ảo hóa” các ngôi nhà có thật. Vào tháng 04/2021, đại lý Shane Dulgeroff đã rao bán phiên bản ảo của một căn hộ tại thành phố Thousand Oaks, Mỹ trên nền tảng OpenSea với giá 1,4 triệu USD. Trong khi đó, một số công ty như Spotselfie, nhà phát triển các ứng dụng thực tế tăng cường, đang chuẩn bị ra mắt các bất động sản ảo được liên kết với tọa độ GPS trong thế giới thực bằng các mã NFT.

Sức hút của bất động sản ảo và metaverse tiếp tục tăng vọt sau khi Mark Zuckerberg thông báo đổi tên công ty mẹ của Facebook thành Meta và chuyển trọng tâm sang công nghệ thực tế ảo vào tháng 10/2021. Meta đã chi hơn 10 tỷ USD cho các dự án metaverse trong năm 2021. Bước đi này chắc chắn sẽ kéo theo sự nhập cuộc của các ông lớn công nghệ còn lại. Gần đây nhất, ông Brad Smith – Chủ tịch tập đoàn Microsoft dự báo sẽ có những metaverse của Facebook, Microsoft, Apple và Google ra mắt thị trường trong thời gian tới.

Tiềm năng đầu tư

Dưới góc độ đầu tư, bất động sản ảo và bất động sản vật lý có rất nhiều điểm tương đồng về mặt tiềm năng và định giá bởi đều phụ thuộc vào vị trí và hệ thống tiện ích xung quanh. Các bất động sản ở khu vực trung tâm, gần với quảng trường, trung tâm thương mại, các cơ sở giải trí và thu hút nhiều người ghé thăm sẽ có giá cao hơn nhiều so với những địa điểm ở ngoại ô hẻo lánh.

Tuy nhiên, bất động sản ảo lại vượt trội hơn do có thể thực hiện giao dịch dễ dàng và ít rủi ro hơn so với thị trường thực ở thời điểm hiện tại, vốn đang khan hiếm nguồn cung, giá cao kỷ lục, chịu nhiều thiệt hại do đại dịch Covid-19 và bị ràng buộc bởi hàng loạt quy định. Các giao dịch ảo được thực hiện nhanh chóng thông qua mã NFT và tiền ảo, đồng thời giúp khách hàng dễ dàng kiểm tra lịch sử sở hữu, giá bán trước đó và cách thức chuyển giao. Thị trường tiêu thụ của bất động sản ảo cũng rộng lớn hơn, người mua có thể tới từ khắp nơi trên thế giới mà không bị giới hạn về khoảng cách địa lý.

Các nhà đầu tư lạc quan đều cho rằng việc kiếm tiền từ bất động sản ảo rất dễ dàng, bằng cách thu phí quảng cáo hay phát triển công trình để bán và cho thuê. Tương tự như bất động sản vật lý, họ có thể đầu tư đất ảo và chờ tăng giá, hoặc trả tiền cho kiến trúc sư để thiết kế nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, hoặc nhà hàng. Hình thức đầu tư này dự kiến sẽ hấp dẫn nhiều người trẻ thuộc Millennials và Gen Z, vốn ít tin tưởng vào thị trường chứng khoán truyền thống, hệ thống ngân hàng hay các thể chế chính phủ.

Tiềm năng của thị trường bất động sản ảo đang thúc đẩy sự hình thành các quỹ đầu tư chuyên biệt. Republic Realm đã ra mắt một quỹ đầu tư bất động sản ảo với mức góp vốn tối thiểu là 25.000 USD. Công ty này cho biết sẽ thu mua đất ảo tại các vị trí đắc địa trên nhiều nền tảng và phát triển các khách sạn, cửa hàng và nhiều tiện ích khác để bán và cho thuê. Trong khi đó, Metaverse Group cũng bày tỏ những tham vọng tương tự với kế hoạch ra mắt một quỹ đầu tư trong thời gian sắp tới.

Michael Gord, đồng sáng lập của Metaverse Group, nhấn mạnh: “Hãy tưởng tượng bạn đến New York khi thành phố này vẫn toàn là đất nông nghiệp và bạn có quyền chọn mua một lô đất ngay tại khu mua sắm SoHo thời thượng hiện nay. Quả là một món hời vô giá. Đây chính là câu chuyện đang diễn ra với các metaverse”.

Nhiều nguy cơ và tranh cãi

Theo các chuyên gia, bất động sản ảo là loại tài sản đầu tư hấp dẫn với tỷ suất lợi nhuận cao, nhưng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro và biến động khó lường.

Nguyên nhân đầu tiên đến từ chính các yếu tố cốt lõi cấu thành nên hệ sinh thái bất động sản ảo. Các nhà phát triển hoàn toàn có thể mở rộng metaverse để tăng thêm số lượng các mảnh đất ảo được rao bán. Nguồn cung dồi dào này sẽ làm giá cả sụt giảm nhanh chóng. Việc phụ thuộc vào các metaverse cũng có khả năng khiến nhà đầu tư mất trắng nếu metaverse bị mất kết nối hoặc bị xóa sổ.

Mặt khác, các tài sản NFT bị đánh giá là có tính thanh khoản thấp vì chỉ có thể giao dịch trên một số nền tảng nhất định. Bất động sản ảo cũng phải đối mặt với những rủi ro cố hữu đang đe dọa thị trường tiền ảo, bao gồm khó khăn trong giao dịch, trục trặc cơ sở hạ tầng, tin tặc, biến động giá khó lường và chưa được công nhận về mặt pháp lý.

Thứ hai, không có công thức chuẩn nào để định giá bất động sản ảo. Do loại tài sản này quá mới mẻ nên giá cả đang thay đổi dựa trên kỳ vọng về tiềm năng tăng trưởng của nhà đầu tư, thay vì được so sánh và kiểm chứng trên cơ sở lịch sử giao dịch, giá trị sử dụng, hoặc chịu sự kiểm soát của các cơ quan chuyên trách. Vì vậy, giá cả có thể biến động từ mức vài trăm USD lên vài nghìn USD hoặc thậm chí trở nên vô giá trị theo tâm lý thị trường.

Có rất nhiều chuyên gia hoài nghi về việc trả tiền quá cao để sở hữu bất động sản ảo. Họ cho rằng loại tài sản này không gắn với bất kỳ thứ gì có giá trị trong thực tế, nên khi các metaverse không còn phổ biến hoặc trào lưu qua đi thì hàng đống tiền sẽ biến mất và bong bóng sẽ nổ tung.

Cuối cùng, sự phụ thuộc vào người dùng là một điểm yếu cốt tử của bất động sản ảo. Xét đến cùng, giá trị của loại tài sản này hoàn toàn phụ thuộc vào việc người dùng có ghé thăm địa điểm đó hay không. Dù các buổi hòa nhạc ảo trên những nền tảng như Roblox và Fortnite đã thu hút hàng chục triệu người xem, thì lưu lượng truy cập vào các metaverse như Decentraland vẫn còn kém xa so với các mạng xã hội truyền thống như Facebook và Instagram. Đồng thời, chưa chắc đã có nhiều người muốn lang thang trong thế giới ảo, nơi mà quyền riêng tư và hoạt động bị các tập đoàn công nghệ theo dõi, thao túng và lợi dụng.

Tạm kết

Có thể nói động sản ảo là một thành tựu xuất sắc của công nghệ và quá trình chuyển đổi số diễn ra bên ngoài ngành bất động sản truyền thống. Sự phát triển này sẽ có tác động ngược trở lại bất động sản vật lý xuyên suốt quá trình xây dựng, vận hành, đầu tư và chuyển nhượng. Hai quá trình “ảo hóa thế giới thực” và “thực hóa thế giới ảo” sẽ diễn ra song song, đặt ra nhiều câu hỏi cho các bên liên quan về sự tồn tại của từng loại tài sản cũng như giá trị thực sự mà chúng mang lại cho nền kinh tế và đời sống xã hội.